越南房地產收租致富: 11月 2020

2020年11月9日星期一

2021年越南房地產市場展望

2020年11月6號晚上7點胡志明市飛芽莊金蘭機場這個週末，幾個家人朋友一起到芽莊考察。疫情已經快一年了，越南也鎖國至今7個月，整個國內經濟都受到影響，很多行業做不下去，失業人口也增加不少，...
由楊秉豐發佈於 2020年11月8日星期日

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2020年11月8日星期日

房貸利率降至5％對越南房地產市場帶來的機遇

2020年11月6號

晚上7點 胡志明市飛 芽莊金蘭機場
這個週末 ， 幾個家人朋友一起到芽莊考察 。

疫情已經快一年了，越南也鎖國至今7個月， 整個國內經濟都受到影響，很多行業做不下去，失業人口也增加不少， 越南也面臨到經濟發展衰退的窘全世界國家一樣，政府都在印鈔票救經濟。
10月開始，越南宣布降息2碼=0.5% ，利率下調已經沒有回頭路。在這之前，一年期定存利率大約在7.5%一個月期定存利率4.5%⋯，到今天11月6日， 一年期定存利率5.75%，一個月期剩下3.1%， 這代表什麼？ 我的直覺，或是我的經驗告訴我市場重大變化來了！
2002年，SARS席捲亞洲，全台灣一片哀嚎，猶如世界末日。記得敦化南路中鼎大樓一樓餐廳還在牆壁貼自救口號，要政府救餐廳業，那一年是我從業房仲工作第四年，氣氛低迷到趴在地板上，沒有客戶買房子，看房子，SARS真的是前所未聞的超級傳染病。
也就在那年我買了第一間房子，房主是一對夫妻，她太太是音樂老師，丈夫是學校老師，他們好像是要分財產，就要把房子賣了，我買的價錢是550萬，房子29坪，車位9坪，單價15萬一坪，賣方是買預售的，買在22萬一坪，賣給我一坪虧了7萬。真的是時也，命也，運也。我的房子買在台灣房地產史上最低價的時刻。
記得當時我跟日盛銀行貸款8成，我的自備款大概100萬，那時候在信義房屋上班，年薪大概100萬左右，沒想太多就買了，那時候房貸利率5.5%，每個月的利是現在房貸利率的3倍以上。
2002年我買了房子以後，阿扁政府的央行就開始降息循環，再加上青年首購優惠利率，房貸利息一直降到2020年的現在只剩下1.5%了。而這18年以來台灣房地產至少漲了三倍， 天龍國 台北市蛋黃區則至少漲了5倍。這就是我這20年來的實際經驗：一旦央行開始降息循環，也就是代表通膨巨獸在明顯的長大。尤其2008年金融海嘯之後，美國聯準會發明了QE這種免印鈔票的鈔票，全世界都有樣學樣，沒錢就用政府舉債來救倒債。這種情況跟 辛巴威的鈔票面額100000000000，有異曲同工之妙，很快的將來，每個人手上的鈔票，銀行帳戶的存款購買力，都會被各國政府偷偷的拿走。我深深的覺得，現金不是拿來存的，是拿來尋找替代方案讓資產可以真正的對抗無限量QE所造成的現金購買了縮水。錢只會越來越薄呀！
2020年10月開始，因為疫情造成的經濟衝擊，越南也面臨到經濟發展衰退的挑戰，到了11月，越南央行已經連續降息2次。這時候出現了最有參考價值的房地產擴張指標， 房貸利率低於5%時，房地產市場將會快速進入大幅度的價格增長。理由是： 過去放在銀行的定存，將不再享有高額的利息回報， 銀行存款將會被趕到有更高回報的資產上，也就是加倍擴張房地產的槓桿效應，因為低利率環境，更多人負擔得起房貸，只要20%的自備款，就可以擁有自己的不動產，可以自己住，成家立業。房地產投資客將會更敢買，尤其是預售屋市場，將是最熱烈的市場，簽約只要10%，就拿到100%價值的合約書，用每坪單價計算總價來賺取倍數計的利潤。
現在越南銀行一年期的定存利率，已經下調到5.7%，一個月期利率為3.1%，可以預見農曆年前的利率還會繼續下調。
在2021年疫苗誕生，並且足夠全世界每個國家都有足夠的疫苗可以接種，依照衛生福利部長 陳時中 的預測，時間將會是在2021年底，也就是 全世界要恢復正常生活還有一年的時間要渡過，未來一年內，通膨將會繼續影響我們的生活，越南央行的房貸利率，也會很快降到5%以下，屆時將會預期得到，複製台灣與中國經驗下 在越南房地產市場歷史的大機遇